売買契約

　ここでは契約に当たって、どの部分に注意するべきか。そして契約がどのような流れとなるかについてまとめていきます。

　★契約での流れ
　まずは、売買契約がどのようにとりおこなわれるかをみていきましょう。

　まずは、自分の気に入った物件があれば、不動産会社に物件の購入意志を伝え、ほかの顧客に優先して購入できるように申し込みます。
　その際に、申し込み証拠金を支払うことになります。この証拠金は契約時に手付け金に充当されます。もしキャンセルをしたり、抽選の結果はずれとなった場合、全額返却となるでしょう。
　証拠金の相場は１０～３０万円程度が必要です。

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　契約する権利を得たら、次は重要事項の説明を受けます。
　これは業者が物件の権利関係や、取引条件を事前に説明しなければならず、説明するのは重要事項説明書に記載された宅地建物取引主任者が行わなければならないとされています。
　ですから、説明を受ける際には取引主任者証の提示があることを確認しましょう。

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　重要事項の説明を受け、購入の意志が変わらなければいよいよ契約です。
　売買契約書に署名・捺印をして、手付け金を支払うと契約は完了します。契約が完了したら、続いて金銭消費貸借契約、つまり住宅ローンをもうしこみます。

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　ローンの審査が通れば、ローンの借り入れの契約を行います。
　ローン契約終了後、マンションの代金から手付け金を引いた残金、売買契約書印紙代金、修繕積み立て基金などの諸費用を精算、マンションの引き渡しを行います。

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　マンションが完全に自分のものとなったら購入者の名義に所有権を書き換えるために、司法書士に所有権の保存登記、抵当権があると気は抵当権設定登記を依頼します。
　法務局による権利証交付が行われれば登記は完了。法的にも晴れてマンションを手にすることができます。

　★売買契約に必要な費用と書類
　　契約の際には契約書に印紙を貼らなければなりません。
　　その印紙は売買価格に応じて決まっており１千万円から５千万円なら２万円。５千万円から１億円ならば６万円が必要です。
　　そして、契約には本人の証明となる印鑑証明、収入、返済能力の証明となる源泉徴収票または確定申告書のコピー、住民税決定通知書または納税証明書が必要となります。
　　
　★重要事項説明、および契約締結において注意する点
　　説明を受けても、また契約書をみても、その内容で注意する点がわからなければ、不利な契約を結ぶことになります。ですから、重要事項において、そして売買契約の締結において注意する点にみていきます。

　　◎重要事項説明
　　　まずは、その物件についての記載が正しいかを確かめましょう。実際にはかった土地面積、建築確認・登記簿上の土地面積、所在地、建物の名前、部屋番号と違いはないか。
　　　それが正しければ、登記簿に記載された権利関係が正しいか。抵当権がついていないか。売買後に物件を決められた日に引き渡すことが可能なのかをみていきます。
　　　それも正しければ、法令、たとえばその地域にたてられる物件の用途や大きさに違反していないか。
　　　物件のガスや水道などの整備状況が、どのようになっているか。上下水道の負担金などについての確認をしてください。
　　　そして、物件が売り主が直接売買契約するのか、代理や不動産会社の仲介（媒介）による契約なのかの確認をしてください。

　　　物件の記載に誤りがないときに、さらにチェックするべきは日付です。
　　　この日付が古いと、記載されている事項が変わっている場合があります。
　　　
　　　続いて契約の記載について確認をしていきます。
　　　手付け金の金額、契約の解除がいつまでにできるか、契約不履行と違約金の規定、住宅ローンの内容の記載、および、ローンの審査に通らなかった場合のキャンセルに関する条項、購入にかかる修繕費などの諸費用の記載、がどのように設定されているかを確認してください。
　　　
　　重要事項の説明を受けても、よく理解できない点があれば、遠慮なく説明をする担当者に質問してください。
　　税金の控除などが行われる登記簿面積５０㎡以上になっているのか、というようなことでもひとつひとつ答えてくれます。
　　重要事項の説明は宅地建物取引業法第３５条によって販売業者、媒介業者の義務となっているので、内容がわからないままで契約することはありません。
　　　　
　
　◎売買契約
　　売買契約書の場合は、注意する点は重要事項説明と違いはないかということです。
　　重要事項と同じく土地の権利などが正しければ、次に確認するのが、危険負担です。天災などで物件に損害が被った場合売り主の負担となっているか。場合によっては契約を白紙にできるか。
　　次に瑕疵担保責任（欠陥が見つかった場合の売り主の責任）がどの期間まで、また、どの程度のケアを受けることができるかについての確認をしてください。
　　そして、買い換え特約（不動産を買い換える際に、契約を白紙に戻すことで売り主に支払った代金を返還してもらえる特約）や引き渡しにおける約束、登記費用・税金の負担額の分担が購入者に不利ではないかをみておきましょう。
　　
　　家の購入に気をつけなければいけないのが、欠陥住宅。その欠陥住宅をつかまされても、瑕疵担保責任は契約の解除や賠償金を支払っても、補修をする義務はありません。ですから、欠陥があった際に補修をしてくれるアフターケアが完備をしている契約が理想的です。
　　また、購入者の一方手金都合で契約後にキャンセルをした場合、手付け金は返還されません。
　　住んでみて、周りの環境が想像していたものと違う、というようなことにならないように、物件の情報を実際に自分の目で確かめることが大切です。