他にも税金や引越の費用など各種の必要経費がかかります。一般的にそれらの諸費用はマンションの価格の３～５％かかるといわれています。
ここではマンションの購入にかかる費用についてまとめていきます。
まず、必要な費用はどれくらいかというと、
・マンションの価格
・登記などにかかる諸費用
となります。そのうちマンション購入費における住宅ローンの水準が８割、頭金の一般的な水準２割となり、諸費用の一般的な水準が、マンション価格の３～５％です。自分で用意しておかなければならないのは、頭金と諸費用となります。
さらにローンの借り入れにも、契約の印紙代やローンの保証料がかかります。
次に諸費用における各項目ごとの内訳と概算をみていきましょう。
印紙代
印紙代は、ローン契約、売買契約において必要となる税金です。
契約書に貼り付け、割り印を押すことで納付したことになります。その代金は契約書の記載された金額に応じて変化し下記のようになります。
ローン契約 売買契約
５００万円から１０００万円以下 １万円 １万円
１０００万円から５０００万円以下 ２万円 １万５０００円
５０００万円から１億円以下 ６万円 ４万５０００円
１億円から５億円以下 １０万円 ８万円
登録免許税
住居の登記を行う際にかかる税金です。
購入した住居の種類、減税の適用によりその金額は変化します。
通常 軽減措置後
新築
建物表示登記 無税
所有権移転登記（土地） 評価額×１％
所有権保存登記（建物） 評価額×０．２％ 評価額×０．１５％
中古
所有権移転登記（土地） 評価額×１％
所有権移転登記（建物） 評価額×２％ 評価額×０．３％
ローン借り入れ
抵当権設定登記 評価額×０．４％ 評価額×０．１％
軽減措置の適用条件
登記簿面積５０㎡以上
２００９年３月３１日までに新築もしくは中古マンションを購入して、本人がその住宅に入居すること。
新築または中古マンションの購入後、１年以内に登記を行うこと。
中古の場合はマンションなどの耐火構造は築２５年以内、耐火構造以外は築２０年以内に建築されたもの。
ただし２００５年４月１日以降に取得して、一定の耐震基準をクリアすれば、上記の築年数を超えても控除が可能。
抵当権設定登記の適用は、上記の条件を満たした住宅の購入にローンが利用されていること。
融資手数料
ローンの事務手続きにかかる手数料です。
各金融機関によってその費用に差がありありますが、３～５万程度がおおよその目安です。
保証料
ローンをくむ際に保障会社を利用するとかかる費用です。
フラット３５を利用するとこの保証料はかかりません。、目安としては３５年返済で１００万円の借り入れにつき２万円ほどかかります。返済方式は借入時に一括で支払うか、月々の金利に０．２％上乗せして支払う方法があります。
団体信用生命保険保険料
住宅ローンの借り入れ時に、本人に加入を求められる保険料です。
火災保険料
住宅ローンの借り入れ時に、マンションにかけることを求められる保険料。
１０万円前後
不動産仲介手数料
不動産仲介業者をつうじて購入した時の手数料です。目安としては価格×３％（税抜き）程度です。
管理費・修繕積立基金
将来マンションの大規模修繕などに使われる費用です。
２０～３０万円ほどの支払いが求められます。
水道加入金
購入時に水道の利用を開始するために必要な費用です。
引越費用
引越業者に支払う費用、粗大ゴミ処分費です。
業者、荷物の量により値段は差が生じます。
耐久消費財購入費
カーテンや照明器具などの電化製品を購入する費用です。
現在使っているものを使い回すならば、かかりません。
以上がマンションの購入に必要となる経費ですが、たとえば保証金などを必要としないケースがありますし、登記においても減税が適用されることで大幅なコストダウンが可能です。
さらに不動産の取得にかかる不動産取得税は新築の場合、軽減措置でかからない場合があります。それでも、かなりの額の納税通知書がきたら税務事務所などに相談するといいでしょう。
それらのことを考慮して、すべての諸費用合計を数字にすると百数十万～二百万円が大体の目安となるでしょう。
★引越し
まず、入居するには引越しが必要。業者に頼らなくても、家族や友人の手を借りて作業することもできますが、なかなかそうはいきません。
そこで引越し業者を選ぶポイントについてまとめていきます。
まず、新築で一斉入居の場合、幹事会社とよばれる引越し業者を指定されることがあります。必須の場合、法外な値段でない場合、そのまま指定の業者を使うことになると思います。もし紹介だけならば、ほかの業者を使うことは全く問題ありません。
幹事会社を使用する場合、多少割高だったり引越し日時が希望どおりにならないということが起こりえます。
自由に引越業者を選ぶ場合、どこを重視するべきか。
最近はネットで複数の業者を一括見積もり出来るさいとがあり、それぞれに割引特典があったりして、同じ業者でも見積価格が違うということもあります。
引越業者を比較するサイトをさらに比較することも、お得な引越のポイントになるでしょう。
さて、引越業者ごとの主な特徴をおおまかにあげていきます。
・大手引越業者
メリット
荷物のフル梱包
壁や床におおいをして保護する。
依頼人は手伝うことはない。
ルームクリーニング等のオプションがある。
デメリット
多少割高な料金
・中小・地域密着型引越業者
メリット
地域での営業で信頼性がある。
大手と同等のサービスで安い料金
デメリット
作業のオプションや行程、従業員のレベルが低い場合がある。
引越専門でない業者もある。
・軽貨物運送業者
メリット
小規模の運送量の場合、安い料金で引越できる。
個人経営が多いので融通が利く
デメリット
信頼できる業者かどうかわかりにくい。
梱包や、壁、床の保護を行わないところがある。
長距離だと割高になる。
・宅配便会社の引越オプション
メリット
中長距離で少ない荷物の引越ならお得
デメリット
家具など大きな荷物になると逆に割高になる。
引越業者を選ぶ基準としては、自分の荷物の量がどれだけあるか。引越をする距離がどれだけ遠いかということです。
また、荷物や家の保護など安心感を優先する場合は、割高でも大手の引越業者を選ぶべきでしょう。逆にそれらのことに対してあまり気にしないという人は、安上がりになる中小の業者などを選ぶといいでしょう。
引越業者比較サイト
引越 大手比較.com
★必要な手続き
入居をする前後に各種手続きは行なければなりません。
必要となる手続きとしては以下の通りです。
〔契約後にすぐに行う登記〕
・新築
建物表示登記
所有権移転登記（土地）
所有権保存登記（建物）
・中古
所有権移転登記（土地）
所有権移転登記（建物）
・ローン借り入れ
抵当権設定登記
〔引越一週間前までにすませる事項〕（）内必要書類
貸借契約の解約届（解約通知書）
住民登録と住民転居届け（印鑑・国民健康保険証）
印鑑登録抹消手続き（登録印）
国民年金住所変更（印鑑・国民健康保険証・転出届）
国民健康保険資格喪失手続き（証明書）
福祉関係（児童手当等）の変更手続き（印鑑・転出証明書）
ペットの登録変更（印鑑・廃犬届・旧鑑札・予防注射済書）
電気・ガス・水道・NHK・電話住所変更
郵便転送依頼
銀行・クレジットカード住所変更
〔引越後〕（）内必要書類
住民転入届（印鑑・国民健康保険証）※転入後１４日以内までしか手続きできません。
印鑑登録（登録印）
運転免許住所変更（住民票・写真・免許証）
自動車の登録変更（車庫証明・車体検査証・車・新居住民票・印鑑）※転入後１５日以内までしか手続きできません。
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★契約での流れ
まずは、売買契約がどのようにとりおこなわれるかをみていきましょう。
まずは、自分の気に入った物件があれば、不動産会社に物件の購入意志を伝え、ほかの顧客に優先して購入できるように申し込みます。
その際に、申し込み証拠金を支払うことになります。この証拠金は契約時に手付け金に充当されます。もしキャンセルをしたり、抽選の結果はずれとなった場合、全額返却となるでしょう。
証拠金の相場は１０～３０万円程度が必要です。
↓
契約する権利を得たら、次は重要事項の説明を受けます。
これは業者が物件の権利関係や、取引条件を事前に説明しなければならず、説明するのは重要事項説明書に記載された宅地建物取引主任者が行わなければならないとされています。
ですから、説明を受ける際には取引主任者証の提示があることを確認しましょう。
↓
重要事項の説明を受け、購入の意志が変わらなければいよいよ契約です。
売買契約書に署名・捺印をして、手付け金を支払うと契約は完了します。契約が完了したら、続いて金銭消費貸借契約、つまり住宅ローンをもうしこみます。
↓
ローンの審査が通れば、ローンの借り入れの契約を行います。
ローン契約終了後、マンションの代金から手付け金を引いた残金、売買契約書印紙代金、修繕積み立て基金などの諸費用を精算、マンションの引き渡しを行います。
↓
マンションが完全に自分のものとなったら購入者の名義に所有権を書き換えるために、司法書士に所有権の保存登記、抵当権があると気は抵当権設定登記を依頼します。
法務局による権利証交付が行われれば登記は完了。法的にも晴れてマンションを手にすることができます。
★売買契約に必要な費用と書類
契約の際には契約書に印紙を貼らなければなりません。
その印紙は売買価格に応じて決まっており１千万円から５千万円なら２万円。５千万円から１億円ならば６万円が必要です。
そして、契約には本人の証明となる印鑑証明、収入、返済能力の証明となる源泉徴収票または確定申告書のコピー、住民税決定通知書または納税証明書が必要となります。
★重要事項説明、および契約締結において注意する点
説明を受けても、また契約書をみても、その内容で注意する点がわからなければ、不利な契約を結ぶことになります。ですから、重要事項において、そして売買契約の締結において注意する点にみていきます。
◎重要事項説明
まずは、その物件についての記載が正しいかを確かめましょう。実際にはかった土地面積、建築確認・登記簿上の土地面積、所在地、建物の名前、部屋番号と違いはないか。
それが正しければ、登記簿に記載された権利関係が正しいか。抵当権がついていないか。売買後に物件を決められた日に引き渡すことが可能なのかをみていきます。
それも正しければ、法令、たとえばその地域にたてられる物件の用途や大きさに違反していないか。
物件のガスや水道などの整備状況が、どのようになっているか。上下水道の負担金などについての確認をしてください。
そして、物件が売り主が直接売買契約するのか、代理や不動産会社の仲介（媒介）による契約なのかの確認をしてください。
物件の記載に誤りがないときに、さらにチェックするべきは日付です。
この日付が古いと、記載されている事項が変わっている場合があります。
続いて契約の記載について確認をしていきます。
手付け金の金額、契約の解除がいつまでにできるか、契約不履行と違約金の規定、住宅ローンの内容の記載、および、ローンの審査に通らなかった場合のキャンセルに関する条項、購入にかかる修繕費などの諸費用の記載、がどのように設定されているかを確認してください。
重要事項の説明を受けても、よく理解できない点があれば、遠慮なく説明をする担当者に質問してください。
税金の控除などが行われる登記簿面積５０㎡以上になっているのか、というようなことでもひとつひとつ答えてくれます。
重要事項の説明は宅地建物取引業法第３５条によって販売業者、媒介業者の義務となっているので、内容がわからないままで契約することはありません。
◎売買契約
売買契約書の場合は、注意する点は重要事項説明と違いはないかということです。
重要事項と同じく土地の権利などが正しければ、次に確認するのが、危険負担です。天災などで物件に損害が被った場合売り主の負担となっているか。場合によっては契約を白紙にできるか。
次に瑕疵担保責任（欠陥が見つかった場合の売り主の責任）がどの期間まで、また、どの程度のケアを受けることができるかについての確認をしてください。
そして、買い換え特約（不動産を買い換える際に、契約を白紙に戻すことで売り主に支払った代金を返還してもらえる特約）や引き渡しにおける約束、登記費用・税金の負担額の分担が購入者に不利ではないかをみておきましょう。
家の購入に気をつけなければいけないのが、欠陥住宅。その欠陥住宅をつかまされても、瑕疵担保責任は契約の解除や賠償金を支払っても、補修をする義務はありません。ですから、欠陥があった際に補修をしてくれるアフターケアが完備をしている契約が理想的です。
また、購入者の一方手金都合で契約後にキャンセルをした場合、手付け金は返還されません。
住んでみて、周りの環境が想像していたものと違う、というようなことにならないように、物件の情報を実際に自分の目で確かめることが大切です。
★情報収集
物件情報を手に入れるには、チラシやネット、不動産屋に直接足を運ぶといったことがあります。
とはいっても、それぞれの方法にメリット・デメリットがあるので、そのことを理解したうえで情報収集をした方がより効率的になります。
・チラシ
メリット
地域の物件情報が手に入る。
新聞に付随するものなので、チラシ単体には手数料がかからない。
デメリット
不動産会社の信頼性がわからない。
情報量が限られているので、細かい部分については記載されていないことが多い。
・住宅情報誌
メリット
広範囲の物件情報が手に入る。
物件の詳細について知ることができる。
物件情報だけでなく、購入におけるアドバイスなども載っている。
デメリット
物件情報がリアルタイムで更新されないので、古い情報がある。
購入費がかかる。
・ネット
ネット環境にあれば、２４時間どこでも物件情報を手に入れることができる。
動画などネットならではの詳細な情報を手に入れることができる。
資料請求、メールでの質問ができる。
デメリット
情報が本当に正しい情報か、ディスプレイごしでは確かめるすべがない。
・不動産会社、モデルルーム
メリット
対面で質問ができる。
物件の状態を肉眼で確かめることができる。
アクセスや周辺のお店など物件の環境を知ることができる
デメリット
セールストークがしつこい。
物件のメリットだけを説明して、デメリットを説明しないことがある。
どの情報入手手段でも、完全な情報を手に入れるには不足というしかありません。
ですからそれらの組あわせで、より正確な物件情報を自分で組み立てることが一番でしょう。
★物件選びのポイント
情報収集の結果、これだ！という物件を見つけることが出来たなら、次は実際に現地へ行きましょう。
まずは立地。地盤が安定しているか。これは近くに川や池などの水に関係した場所がないかどうかを確かめるといいでしょう。地盤を確かめたら、周辺の環境。教育施設、公園、ショッピングセンター、病院などの住環境に大切な施設がそろっているか、通勤先へのアクセス、部屋の向きと日照の関係を確かめます。
物件内では、間取りと歩き回ったときの導線が生活の上で支障がないか、収納の通気性、防犯性、ベランダの状態、キッチンや風呂などの設備。入り口が家具の搬入が出来るほどの広さか。という点を確認します。
ですから、見学の際にはメジャーの携帯をおすすめします。部屋の見学をすませたら、次は駐車場などの施設の確認、管理人などの管理体制がどのようになっているかを調べましょう。
あと、意外に見落としがちなのが音。
隣や上の階の物音が意外と響くということがあります。ですから、中古の場合は、すでに入居している人に、新築の場合は、不動産会社の担当者に聞いておく方がいいでしょう。
入居してからの近隣トラブルとなったら、後悔先に立たずということになります。
上記のことは、基本的なチェックポイントです。
その上で、自分の建てたライフプランにどれだけ物件がマッチしているかを自分の感覚で決めることです。
また、マンションの場合一戸建てと違い、個人の意志で建て替えたり出来ません。ですから、管理組合がきちんと補修や設備の追加などをするかによって建物全体の耐用年数が大きく変わってきます。
また、防犯・防災に関しても管理組合や自治会が大きな役割を果たします。そのことと物件自体の品質を考慮した上で購入を決定することをおすすめします。
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★ライフプラン
マンションを購入するには、一番大事なのが住宅ローンです。
最初に一括払いで完済できれば理想的ですが、ほとんどの人は金融機関に住宅ローンを申し込むことになるでしょう。
その住宅ローンの支払いは、長期間の返済プランに設定すれば利息が増えるでしょうが、月々の返済額が少なくなります。
けれども、定年前やこどもが成人するまでまで、というようにある時期までに完済しておきたいという人は、月々の返済額が多くなるでしょうが、返済期間を短く設定するでしょう。
ですから、まずは自分のライフプランをどのようにしたいか。それを考えることです。
ライフプランの作成には、こらからの人生がどのように生きていきていくかを表にまとめると楽でしょう。
表には、まず自分と家族の年齢、そして西暦や年号を記しておきます。
そして、自分と家族の中でほぼ起こることが確実な事項、定年、子供の入学・卒業などを加えます。
そして、その事項にかかる費用（学費・保険料）を計算しておきましょう。
その上で、だいたいの収入の推移がどうなるか、収入の目安とローンの返済額がどのようなバランスになるのか。
どの程度の価格のマンションならば、収入に見合うかをチェックしていきます。
さらに、どのように自分が生きていきたいかを考え、子供がほしいならば子供部屋が大きく、ガーデニングが趣味ならば庭が大きい物件、というように物件に対する条件を挙げていきます。
収入や、ローンの返済に関してよくわからないという人には、自分の現状や希望を伝えれば、マンションの購入時期、適正な購入価格を含めたライフプランを作成してくれるライフプラン作成サービスというものがあります。
生命保険やコンサルティング会社のファイナンシャルプランナーが、自分だけでは見落としがちな点も含めて作成してくれるので、堅実なライフプランを立てたいという方は、費用はかかりますがそのようなサービスを利用することをおすすめします。
★資金計画
マンションの購入に必要なのが資金。
マンションの購入費用において、住宅ローンを差し引いたお金を頭金といいますが、一般的に頭金は購入費用の１割から２割といわれています。
つまり、３５００万円の物件があれば、３５０万円から７００万円ということです。
この頭金は、つまり借金をしなくてもすむ金額ですから、少なければ少ないほど利息を支払う必要がなくなります。
ですから、多いことには越したことはありませんが、そのために万が一に備えた貯金まで引き出して頭金にあてることはありません。逆に言えば、２割以上の頭金を必要とする物件は選別の際に除外することができます。
次におおよその予算が決まったら、購入する物件を新築か中古化の選択をします。
中古の場合は、安くなりますが、その分リフォーム費用がかかる。長期間の居住が出来ない。担保となるマンションの価格が低いため住宅ローンが新築並の基準にとどかない。つまり新築より５～１０％多い頭金の用意が必要です。
新築の場合、３０～４０％ほど中古よりも購入代金は高いですが、設備が最新で性能の面で優れています。また、長期間住むことが出来、住宅ローンも組みやすく中古よりも少ない頭金ですみます。
新築と中古を選ぶ場合には、購入にかかる費用だけでなく、マンションの管理状態や中古の場合マンションの状態など総じて考えるべきでしょう。
自分のこれからの人生、および資金の計画をしっかりと建てた上で、自分の希望する物件とのすりあわせをすることで、現実と夢の両方をかなえることが出来ます。そのうえで、今が買い時なのか、という時機を見極めることが大切です。
早くにこうにゅうすれば、それだけ住宅ローンの完済が早まりますが、不動産の価格というのは一定ではありません。少し待つことで価格が下がったり、反対に上昇することもあります。また、昨年のゼロ金利解除のような金利の変動が利息に大きな影響を与えます。もうひとつ、もうすぐ住宅ローン減税の適用期間が終了します。減税によって得られるメリットが大きいならば、買い時は今でしょう。つまり、現在の不動産価格の推移、利子の推移、減税措置等を見極めた上で「買い時」を判断しましょう。